都江堰灾后重建调查之一：
城乡统筹筹出重建资金
灾后，最大的重建项目是住房，最难的重建瓶颈是资金。想办法找到钱，把房子盖起来，是整个都江堰农村住房重建工作的中心。
都江堰统筹城乡工作局局长罗朝鹏告诉记者，当地农房重建平均每户需要15万元，按照平均建设面积110~120平方米计算，77000多户严重损毁与倒塌的农房完成重建需要100多个亿。
这钱从哪里来？这将是重建需要解决的首要问题。
“即便有中央拨款与援建资金，但这些钱对于都江堰而言，还是很难拿出来。所以我们想到运用城乡统筹改革的成果，变农村资源为重建资金。”罗朝鹏说。
目前，都江堰农村住房重建资金主要来自三个方面：农户自筹、政府补贴、金融支持。那么，城乡统筹改革的成果，是如何变成资金，又如何变成灾民农房上的一砖一瓦呢？
社会资金：旅游旺地的选择
都江堰紫坪铺镇沙湾村一组，组长孙远洪与12位联建投资者达成了一致协议：联建方每位出资5000元，总计6万元获得孙远洪180平方米宅基地40年的使用权。他们在宅基地上修建了一幢3层小楼，但宅基地土地使用权和房屋所有权仍归孙远洪所有，12位联建方每年每户将交给孙远洪800元的管理费。
对于联建方来说，40年出资55000元左右获得房屋使用权，再用32000元交与孙远洪管护房屋，不到90000元，就可以坐拥40年山水，享用自己的乡间别墅，而对于孙远洪，则解决了住房重建的资金问题。
青城山镇味江村十二组，村民引进北京昊海立德科技有限公司，对该组零星集体建设用地进行整理，土地流转后用于建设农民集中安置区和生态旅游度假项目。项目按照人均住房面积不低于35平方米的标准安置农户，农民集中居住后可节余20余亩集体建设用地用于项目开发。在解决农民住房重建资金的同时，也使当地旅游产业得到升级，并满足了资金方的投资需求。
可以说，引入社会资金参与灾后住房重建，是一个多赢的选择。
双挂钩：让宅基地变资金
在向峨乡，一栋栋崭新的安置房早已拔地而起。东林村五组杨雪连一家，已经住进了三室一厅105平方米的新房。
“我们是1月15号搬进来的，现在还不怎么习惯。”楼房生活，对于长期居住在农村的杨雪连来说，尚需要一段时间适应。
与杨雪连一样，向峨全乡16个永久性安置点的11699人，在春节前后，都可以不花一分钱住上这样的房子。那么钱是从哪里来的呢？答案是：各户将宅基地流转给村集体。
以向峨乡棋盘村为例，该村村民拥有宅基地300余亩，村民集中安置后，减去安置点与配套设施占地后，将整理、节约140余亩集体建设用地，这些指标流转给村集体，然后平移到挂钩城镇建设区后，通过城镇建设区建设用地开发，其出让所得资金便成了棋盘村住房重建资金的来源，这便是俗称“双挂钩”的城乡土地增减挂钩政策。
据向峨乡副乡长李俊介绍，全乡3686户中有95%分到了免费的统规统建住房。
“按指标15万元/亩计算，向峨全乡整治土地不到3000亩，可筹集3亿~4亿元资金，国家补助6000万元，向峨乡安置房全部建成要50万平方米，需要7亿元左右的资金，剩下的资金主要来自于成都市国土整治中心土地指标升值的部分，而其他水电气等基础设施资金，则来自上海援建方。”李俊说。
通过双挂钩政策筹集住房重建资金的，不止向峨乡一家。天马镇部分村组采取的也是类似模式，只不过由于该镇主要修建“川西林盘”式的二层小楼，所以双挂钩指标款尚不足以支撑住房重建，村民还需自己筹措一部分资金。
该镇向荣村一组王建告诉记者：“我用的是设计院设计的图纸，包工包料清水房建下来要13万~14万元。”那么修房的钱是从哪里来的呢?
王建扳着指头算到，国家每户补偿1.9万元，利用双挂钩政策，统规自建户开垦的宅基地和林盘地凡达到人均131平方米的，可享受11200元/人的重建资金补贴，银行贷款6万元，再加上4万元个人存款，房子就可基本盖好。
“目前全镇12个村1个社区，已经有8个村34个点按照向荣村模式重建，还有两个村4个点正在申请中。”天马镇镇长吴晓冬告诉记者。
据统计，天马镇通过增加挂钩将节约用地指标1372亩，初步测算可获得20580万元土地收益。
“如果不用这种模式，起码要多占用2000多亩土地。”吴晓冬说。
复制：都江堰经验可否借鉴？
都江堰市运用城乡统筹成果，在自然资源禀赋优异的地区，吸引社会资金参与联建，而在地处偏远社会投资无法产生回报的乡镇，又利用双挂钩政策，获得农房重建资金，这种探索，有效破解了重建资金瓶颈，实现了资源变资本、“死钱”变“活钱”，激活了农村的生产要素。
实际上，地震之前都江堰作为城乡统筹实验区，在统筹城乡规划，统筹基础设施建设，产权制度改革以及农村土地确权方面，已经做了大量工作。震后，重建工作得以迅速展开，并且很快将城乡统筹的成果运用到重建中去，正是得益于之前的铺垫。
罗朝鹏表示，地震让老百姓觉得产权改革的好处，参与城乡统筹改革的愿望更加强烈。地震实际是加快了统筹改革，但也提出了更高的要求，都江堰需要把地震变成提升发展的机遇。
关于政府在重建中的角色，罗朝鹏解释说，政府只是搭建一个平台，至于选择以什么方式修建住房，还需要农民自己决定。
“关于联建，就像两个人在菜市场买菜，卖到什么价格，他们互相决定，政府只负责把菜市场建好，并保护好买菜者的利益而已，这完全是市场行为。”罗朝鹏说。
都江堰之所以能在灾后重建大量运用城乡统筹经验，首先得益于其优异的自然资源禀赋，这是让联建成为可能的前提。其次，是其土地整体价值高，所以当某些乡镇因为自然条件限制，无法吸引社会资金参与联建之时，政府就可以用15万元/亩的价格收购该地集体建设用地指标，从而解决重建资金问题。
然而，在指标还没有变成钱之前，谁来垫付是个问题。罗朝鹏告诉记者，都江堰双挂钩指标购买金是从市国土储备中心而来，国土储备中心通过已储备的国有土地向银行贷款，从而获得资金。
鉴于这种操作模式，使得无论是社会资金联建，还是运用双挂钩指标款进行重建，在复制上都带有很大的局限性。如果受灾地自然资源一般，本身土地价格也不高，则这两种解决重建资金的途径，便都无法走通 。
记者在采访中了解到，在临近都江堰市的大邑县，这种问题便普遍存在。
“大邑的土地储备中心可能没有储备像都江堰这么多优质的土地，所以也就贷不了那么多资金去垫付指标款。目前都江堰利用双挂钩政策进行住房灾后重建，实际上只有几个村，如果整个都江堰都这么做，那么这笔钱我们也拿不起。”罗朝鹏最后告诉记者。
都江堰灾后重建调查之二：
联建房破解“小产权”
安置房仍待法律突围
——都江堰灾后重建农村住房及用地产权问题剖析
2008年12月22日上午，都江堰市农村产权流转服务中心，大观镇茶坪村4组村民王正良和联建户成都市民邓小林，拿到了各自的《集体土地使用证》，这标志着我国首个联建房获得土地证，从而具备了上市交易的资格。
我国《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。如果按照该法规定，那么联建就无法进行。
既然联建房拥有了土地证与产权证，并且可以在市场上流通，那么它与我们通常所说的“小产权”有何不同？它是如何突破相关法律限制实现流通的呢？这种模式是否可以在全国复制呢？此外，未来灾区农村大量修建的灾民安置房，又是否具备上市交易的资格呢？
可以说，都江堰正在发生的这些事情，是成都地区正在进行的城乡统筹实验的核心问题。都江堰市的这些经验，对于我国正在进行着的土地流转尝试，对于我国“三农”问题的解决，对于我国城乡统筹的发展，具有方向标的意义。
就此，记者在都江堰展开了深入的调查。
联建房与小产权房有本质区别
都江堰灾后重建的最大瓶颈是重建资金问题，除了援建资金与政府给予城乡居民的户均补助外，住房重建资金还远远不够。因此，引入社会资金联建，解决灾后住房重建的资金问题，成为当地工作的主要思路。
去年8月都江堰市政府下达的《关于扶持居民安居置业促进房地产业发展的意见》，鼓励社会力量参与灾后重建。在整个成都地区，联建还包括彭州、崇州、大邑和邛崃等地。
《意见》指出，到2009年12月31日前，城镇规划区以外集体经济组织可以引进社会资金（企业或个人）实施统规自建安置点基础设施配套建设，并将原受灾毁损房屋宅基地还耕，节约的集体建设用地（指标）经验收后，可在项目区范围内按规划通过集体建设用地流转方式取得，用于旅游、服务、商业和工业等项目。社会投资者与农户联建，房管部门办理分割农村房屋产权或办理房屋共有产权。
通过联建，农户解决了重建资金问题，联建方得以投资，地方旅游产业得到发展。那么联建房与通常所说的小产权房，究竟有什么不同呢？为什么联建房就可以上市交易而小产权房就不可以呢？
就此，都江堰市统筹城乡工作局局长罗朝鹏对记者表示，二者最本质的不同，在于联建房是在集体建设用地上修建，房屋性质为非住宅, 是用于旅游等产业发展的。而小产权房的建设用地是宅基地甚至是耕地，即便是在集体建设用地上修建的房屋，但其性质是住宅，而非产业房。此外，在规划上，灾后农村联建住房是通过规划审批后进行修建的，而小产权房是非规划的建筑。
“因此，灾后农村联建住房是可以办理集体土地使用证和房屋产权证的，投资者的利益能得到保证，而小产权房是无法完善产权手续的，投资者的利益得不到保证。”罗朝鹏说。
通过区别集体建设用地与宅基地实现法律突破
那么，农村集体建设用地上建造的联建房，是如何在法律上实现无障碍的流转呢？
在都江堰发放给农户与联建方的《集体土地使用证》上，记者看到，农户证书上载明土地用途为“宅基地”，取得方式为“划拨”；联建方证书上载明土地用途为“住宿餐饮用地”，取得方式为“出让”。
《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租给非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
“这就表明，法律并没有禁止集体建设用地的出让、转让。”罗朝鹏说。
罗朝鹏解释，现有土地登记办法把集体建设用地和宅基地已经区分开。在使用权上，前者可以出让给除房地产之外的个人或企业从事旅游等服务业开发，后者不能出让给集体经济组织成员以外的个人或企业。
所以，都江堰首个联建房颁证后，之所以可以实现上市交易，是因为那是集体建设用地上的产业房，而非宅基地上的农房。
“哪怕联建房实际用途是居住，但只要在土地证上标明土地用途为‘住宿餐饮用地’，从法律上讲，它就是可以买卖的。”罗朝鹏解释说。
那么，在法律上将“农民集体所有的土地”区分为集体建设用地与宅基地，是否有依据呢？
四川九益律师事务所李建律师认为，考虑现有农村的状况，宅基地划拨之后，农民就可以直接在上面修房了。但是集体建设用地，还需要履行一定的手续。广义上讲，宅基地也是集体建设用地的范围，但是从狭义的使用用途上讲，将二者分开，还是有道理的。
“实际上，建设用地与宅基地是一个套起来的概念，宅基地是建设用地的一部分。一般意义的集体建设用地可以流转，如乡镇企业用地、公益事业用地、村委会的活动室等，但是宅基地不可以。那么通过一定的程序，将宅基地转变为集体建设用地，然后再去流转，这样流转就具备了合法性。” 成都大学城乡协调发展研究中心吴建瓴说。
通过区别集体建设用地与宅基地，联建房借壳上市，便获得了与国有土地商品房一样的交易地位。
按照国家有关规定，土地指标的占补平衡不能跨省，通常只能在一个市的范围内进行挂钩。村集体通过将地震受损房屋的宅基地复耕，置换出的宅基地指标被村集体组织转化为集体建设用地指标，然后村集体再将一部分集体建设用地指标下发给村民，变为面积缩减后的宅基地。余下的集体建设用地指标，就可以搞开发联建，发放集体建设用地使用证，这样联建房就具备了合法的身份。
那么这样的操作，在法律上是否说的过去呢？
中国社科院农村发展研究所研究员党国英认为，只要是农民自愿，而且没占耕地，并且产生了一个多赢的结局，那么就可以操作。十七届三中全会实际将集体建设用地的口子放开了，要逐步建立城乡统一流转的集体建设用地市场，这就是所谓的同证同权。
“盘活这块市场说不定是好事情，那样建设用地就会降价。”党国英说。
李建律师也表示，目前成都城乡统筹实验上的一些政策规定，现行法律框架并不能完全解释清楚，但既然是搞试点，政策范围允许，那就应该尝试，如果成功并在全国范围内实施后，可以再考虑修改相关法律，以便在法律上给以相应的地位。
安置房尚无法参照联建房买卖
既然联建房获得了上市交易的地位，那么地震以后，成都地区农村修建的大量灾民安置房，是否可以一样实现上市交易呢？
都江堰市统筹城乡工作局局长罗朝鹏明确表示，在都江堰范围内，农村灾后重建的安置房是不可以买卖的，因为房子还是建立在宅基地之上。
“农民宅基地上修建的住房，目前还无法转卖给集体经济组织之外的人，这是《土地管理法》中关于宅基地的约束。”罗朝鹏说。
成都市房管局相关负责人也告诉记者，集体土地上集中修建和登记的“新居工程”、“新型社区”房屋，其登记的权利主体仅仅限于集体经济组织内部的农民。
我国法律规定，“划拨”性质的土地使用权可依法进行抵押、转让、出租，但与“出让”性质的土地使用权相比，国家对划拨土地进入二三级市场有较严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动。也就是说，相比“出让”性质的联建房，“划拨”性质的安置房，如果流转，将无法绕过法律上的重重约束。
早在2007年7月，当时备受关注的北京宋庄土地纠纷一案，通州法院判决城市居民李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效，依据便是城市居民依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。
因此，都江堰农村灾后重建的大量安置房，虽然农民合法拥有土地证与产权证，但是对于城市购买者，这种房屋从严格的法律意义上来讲，还是属于“小产权”的范畴。
“现阶段哪些人可以使用宅基地，法律规定比较明确，以现有法律框架内，安置房买卖是存在很大问题的。这将是以后改革的创新点，突破口。” 李建律师说。
按照成都城乡统筹一体化的设计，将农村资源变为资本，集体建设用地与宅基地最终实现流转，是改革的最终方向。在采访过程中，都江堰各级政府官员，对此有着比较一致的看法。
“我们是想突破，但是目前还突破不了。” 罗朝鹏表示。
罗朝鹏认为，突破需要在法律上和制度上做文章。例如，既然相关法律规定，宅基地如果可以在集体经济组织成员内部之间进行交易，那么可以让买房者通过某种方式加入集体经济组织。按照《村委会组织法》，只要经过2/3集体经济组织成员批准，外人就可以加入。
“这样就规避了不准集体经济组织之外的人购买宅基地住房的法律。”罗朝鹏说。
成都大学城乡协调发展研究中心研究员吴建瓴也认为，宅基地最终实现合法流转是合情合理的。城市建设用地必须使用国有土地，是一个歧视性的法律，基于各地现实，只有让宅基地实现真正意义上的流转，农村的资源才可能向资本转化，这对于地方和农民来说，都是好事。
吴建瓴给出的方案是，集体经济组织在整理土地的过程中，可以将还耕的宅基地全部收为集体建设用地，下发的时候也按照集体建设用地下发，这样同样可以达到规避法律的效果。
“这实质是将联建房的方法用到安置房中了。”吴建瓴说。
宅基地流转近期尚无可能
有学者认为，从表面看，联建是都江堰市政府为了解决农民灾后住房重建的资金来源而提倡的方法，然而，从更深层意义讲，其实质是宅基地、集体建设用地流转、出让、抵押的探索，都江堰将成为关注农村宅基地流转方向的重要窗口。
目前，在我国社会主义公有土地制度约束下，国家长期封闭农地交易市场，只有国有土地才能进人市场，集体土地只有通过征收转化为国有土地之后方能进人。城乡土地及房屋产权价格相差极大，其中最大的差异，是能不能上市交易。不办理统一产权的目的，是为了增加城市地价转让收入，如果宅基地与集体建设用地实现无障碍流转，那么对于我国农村经济和房地产市场，将产生一系列深远影响。
罗朝鹏表示，城乡统筹是一个系统工程，包括土地产权、城乡管理体制与人口户籍等多方面，这其中最核心的是实现城乡产权统筹，城市土地与农村土地同权是根本。目前农村宅基地与其上房屋无法上市交易，实现同权以后，才可以让农村的资源真正变为资本。
成都地区正在实验的城乡土地指标双挂钩政策，便是盘活农村集体建设用地的一种尝试。该政策表面上是为了解决城市化占地问题而又无法突破现有法律做出的制度创新，但是这个政策给城乡二元土地制度开了一个窗口，让农村的土地资源也有机会变为资本，体现价值。
吴建瓴说，目前我国划定的18亿亩耕地红线，实际上抬高了农村集体建设用地的价格，随着城市化的发展，城市周边的地价肯定要逐渐升值，正是有了18亿亩红线的约束，才可能通过城乡用地增加挂钩政策，将城市化收益间接传递给边远的农村分享。
而将集体建设用地与其上联建房赋予上市交易地位，并进一步探索宅基地与其上农房的合法流转，将会使农民直接分享城市化进程带来的成果，因国有土地与集体土地土地性质不同而产生的级差地租格局，也将就此打破，农民在城市化进程中将分享更多利益。
然而无论是联建房也好，安置房也罢，在地方政府财政主要依靠土地出让金的今天，尚不具备实现全国流转的条件。
“这个口子只能开在四川灾区，而不可能在全国放开。分税制改革以来，50%以上的税收都收归中央，如果将集体建设用地与宅基地流转放开，国家单土地出让金一项，会损失多少？各地政府财政将损失多少？据我了解，像深圳这样的地方，土地收入都超过财政收入的50%以上。这样的比例，就决定了复制的范围。”吴建瓴最后说到。
都江堰灾后重建调查之三：
青城山的担保
——青城后山商业担保贷款重建住房尝试
拒绝联建 他们选择商业贷款
都江堰市担保公司并不宽敞的大厅里，坐满了前来询问与办理担保贷款的民众。来自虹口乡深溪村一组的代富强，在柜台前咨询的时间格外长。因为他要办理的担保，与大多数人办理的最高6万元的政策性贷款并不相同。
“我是来问问商业贷款的事情。”代富强说。
地震以前，代富强家经营的农家乐，年收入在10万元以上，前年曾有人想要来租住他的房子，开出了3间一年7万的价钱，但由于当时生意太好，所以被代富强拒绝，这也就是为什么他不选择联建的原因。
“要是联建了，谁的房子修在后面？谁的房子修在前面呢？自己修房，如果生意和往常一样，不出几年投资就能收回来了。我欢迎外面的人来投资，但如果说‘你一半，我一半’的方式，我绝对接受不了。”
今年，都江堰到虹口7米宽的公路在5月即将完工，这更让代富强看到了今后的希望：“目前为止，我们村没有一个人选择联建。如果没钱，可以打上几层的地基，先修第一层，以后有钱了再往上修。”
有代富强这样想法的，并不仅仅是深溪村的村民。其他震前农家乐红火的村庄，村民的想法基本与代富强一致。其中，最典型的是青城山镇的泰安村。
泰安村位于青城后山的核心景区，震前90%以上的村民经营农家乐，平均年收入在5万元以上。得天独厚的旅游资源，使泰安村村民在重建方式上，大部分选择了原址自建，并希望建设“商住一体”的旅游接待经营性房屋。因此，国家政策性补贴的两万元重建款与6万元贴息贷款，根本无法满足重建要求。
以泰安村村长杨建康为例，他家中原有600平方米、20多间房屋，经营农家乐已15年有余，最近两年年收入在15万左右。如果选择原址重建600平方米三层楼高的农家乐，按照造价1500元/平方米计算，加上装修新房，盖下来要120万左右。这么多的钱，从哪里来？他选择申请了50万元的商业贷款，目前到账的已经有30多万元。
“选择联建是短期效益，选择贷款是长期效益。”杨建康说。在早已没有耕地的泰安村，选择继续从事农家乐是村民们的理性选择。
据杨建康介绍，目前在泰安村589户村民中，除去维修加固与部分联建的村民外，有300多户选择了商业贷款这种模式。
两种不同类型的贷款
《中共成都市委成都市人民政府关于运用灾后重建的经验和做法进一步推进全市城乡统筹发展的意见》指出，在非城镇规划区开展集体建设用地使用权和房屋所有权抵押贷款担保试点，区市县可成立农村产权流转担保公司，加强与信用联社与其他商业银行的合作，及时开展担保贷款的试点工作。
去年8月，都江堰市农村产权流转担保公司成立。按照“农户申请，村组评议，担保公司审核，信用社和专业银行发放贷款”的程序，由担保公司对农户进行担保，农户以确权的宅基地使用权、房屋（含将要建成的房屋）产权，对担保公司进行反担保，由金融机构发放贷款。对农村原址重建、统规自建的农户，可提供额度最高6万元、最长期限8年的贷款，政府予以3年贴息。
这种政策性贷款，解决了一般农户重建住房的资金缺口，但是对于像泰安村这样需要大规模修建农家乐的农户来说，贷款额度明显不够。
都江堰城市信用社信贷部经理邓家伟介绍，商业贷款是为了解决产业发展，政策性贷款为了解决住房安置，一般说来，每平方米住房可以贷款1000元。而这两种贷款不能同时使用，因为那样就违反了《合同法》中同一抵押物不能重复抵押的规定。
青城山镇城建办副主任罗浩告诉记者，领取商业贷款的程序是：村民将房屋施工图纸交有关部门审批通过后，领取重建许可证，村民凭借重建许可证、土地使用权证，以及个人相关证件到担保公司提出申请，担保公司派专人入户调查，给出担保数额意见，然后向城市信用社开具担保函，申请人到房管局备案后，农村信用社依据农房建设进度，将贷款分批次打入村民账户。
申请人要首先向担保公司抵押土地使用权证，待房屋主体工程竣工并办理房屋所有权证后，再将房产证抵押给担保公司，直到贷款还清后再领回证件。
旅游业恢复是如期还款的保证
村民向担保公司申请，担保公司提供担保，农村信用社发放贷款。这三方行为达成一致的背后，实际上有一种对未来的良好预期在支撑，即相信当地旅游业在几年之内一定能恢复到震前水平，申请人有能力依靠持续的盈利来还清贷款。也就是说，青城山是他们最终的担保。
有村民却对此表示担心：“贷款就像是打赌，打赌青城山今后的旅游可以恢复。”
记者从青城山重建办获悉，青城山震后损毁的基础设施建设，明年便可恢复。而2010年5月实现通车的城灌快铁，将会像一条大动脉，将来自成都由游客组成的新鲜血液，源源不断地输入到被地震损毁的青城山中。
“这里山体基本未受损坏，气候条件也还在，相信当地旅游一定可以恢复。”镇城建办主任罗浩说。
但也有村民表示，游客心理恢复可能需要一个很长的过程：“如果未来旅游业不恢复，那么贷款利息对我们来说又将是一场大的余震。”
据了解，商业贷款与政策性贷款不同，不能享受前三年贴息的优惠政策，其3年贷款利率为0.442%，5年贷款利率为0.48%。
泰安村村长杨建康为记者算了一笔账，50万元的贷款，担保利率为0.02%，一年担保费是1万元。5年贷款银行月利率为0.48%，这样下来，一年担保费加银行利息需要4万元，5年需要多还20万元。
“老百姓担心贷不到款，贷到款又担心还不清。”杨建康说。
如果当地旅游业无法恢复，届时村民还不起贷款怎么办？就此，都江堰市统筹城乡建设局局长罗朝鹏说，5年以后农民无法还清贷款，按照法律，届时担保公司会首先将贷款还给信用社，然后再将贷款人的土地使用权证与房产证拍卖、流转。
“包括6万元的住房贷款也是如此，如果还不清就要拍卖，政府再给他们修建廉租房居住。”罗朝鹏说。
都江堰城市信用社信贷部经理邓家伟进一步解释说，5年以后有还款意愿但没有还款能力的个人，可以将盖好后的房子抵押给银行，由担保贷款转为抵押贷款，这样可以延长贷款年限。至于如何转换，还要看到时候的具体政策。
“由担保贷款转为抵押贷款是可行的，因为抵押的房屋产权证不是农房，而是旅游发展用房。下面的土地不是宅基地，而是集体建设用地。”罗朝鹏表示。
比政策性贷款在法律上更少障碍
《中华人民共和国担保法》第37条与《中华人民共和国物权法》第184条都明确规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。
“如果由担保公司出面担保，那么金融机构就没有和农村产权直接发生关系。这样就对相关法律中的条款做了规避。”罗朝鹏解释说。
我国《物权法》规定，农民可以将建筑物或正在建造的建筑物进行抵押，但又规定宅基地不可以抵押，这就造成了“房走地不走”的矛盾，导致实践中无法操作。农村产权流转担保公司的成立，将过去不能用于抵押担保融资的宅基地、农村房屋、土地承包经营权等农村生产生活要素一一盘活。
但成都大学城乡协调发展研究中心吴建瓴认为，担保公司制度目前还不大可能在全国范围内推广。
“农民将宅基地抵押给担保公司，如果无法偿还贷款，担保公司难道就将宅基地拍卖？这不就是绕了一个圈子把宅基地流转了么。重庆的‘股田制’，就是这样被叫停的。成都之所以能成为试点，因为灾区第一要务是解决资金问题。”
四川九益律师事务所李建律师也表示，如果宅基地届时需要抵押，那么农民真正失去宅基地与房屋怎么办？以现有的法律来说，这些都是有待解决的问题。
按照相关法律规定，由于担保公司本身不是集体经济组织内成员，所以由其没收集体经济组织成员的宅基地和农房，或将房屋与土地拍卖给集体经济组织之外，便与现行的《土地管理法》产生了冲突。
“如果要拍卖，也并不是所有的地都有人要的，统规统建的房子还好卖，因为有中心村，但是统规自建的房子有没有市场需求很难讲。”吴建瓴说。
吴建瓴表示，如果是商业贷款，未来担保公司对农民的土地使用权与房屋所有权进行拍卖，在法律上和市场上，反而没有任何障碍。
“因为它下面的土地是集体建设用地，在现在的制度框架下是可以合法流转的。此外，既然可以进行动辄几十万的商业贷款，那就说明资源非常好，即使还不起贷款，也有人愿意接手。”吴建瓴说。
从这一点上看，将来在完成土地确权并且建立了担保公司的其他地区，如果当地资源禀赋不错，这种商业贷款模式，在复制上反而少了法律的障碍。
都江堰灾后重建调查之四：
在重建中创建
地震波就像是一只巨大的手，抹平了人们生命和财产的同时，也抹平了那些经年累月积累下的利益关系。从这一点上来看，这对于正在进行城乡统筹的都江堰来，也算是不幸中的万幸。
地震以前，成都地区进行的城乡统筹试验，其最终目的是通过统筹城乡，最终实现城乡一体化，以此解决因城乡二元体制所造成的农村社会发展滞后等一系列问题。在土地统筹方面，通过诸如土地整理、拆院并院等一系列手段，使农民手中的耕地、宅基地与集体建设用地等闲置资源，集中流转，最终变为可以交易增殖的资本，从而通过制度创新，在保证存量不变的情况下，实现增量发展。
这一过程，就是一个制度创新的过程。为了在现有法律框架内完成以上动作，需要在政策制度层面，做出一揽子的创新。毫无疑问的是，成都城乡统筹制度创新的复杂程度，已经远远超出了当年安徽小岗村家庭联产承包责任制。
例如，在盘活农村集体建设用地的同时，还要顾及到国家关于18亿亩耕地的最终底线，保证粮食安全。为达到这一目的，通过集体建设用地确权、宅基地还耕、拆院并院等手段，将农民迁入3层以上的安置房，腾余出的集体建设用地指标，既可在本村镇范围内成为产业发展用地，也可以在整个成都范围内成为新增的城市建设用地指标，一方面解决了住房重建的资金问题，另一方面解决了城镇用地指标不足的问题。
再如，由于《物权法》中规定宅基地及其以上农房不能用于抵押贷款，为了突破这一法律约束，当地成立担保公司，由担保公司出面，对农户的宅基地、住房进行担保，以此避免农户与金融机构的直接接触，从而实现宅基地及农房成为贷款资本的目的，开拓了农房重建的资金来源。
“5·12”地震以后，成都地区的城乡统筹试验，并没有因为地震戛然而止。相反，为了解决重建资金来源的问题，地震反而加快了城乡统筹的步伐。一些原本犹犹豫豫的制度创新，也在保证重建资金的首要任务下，得以快速推进。这正在进行中的一切，看似不那么轰轰烈烈，但给中国农村带来的影响，将比地震更加深刻更久远。地震产生的影响，到目前为止，已经基本显现。而重建中的种种创建，还在继续发生。对于这些，我们将报之以十二万分的关切，持续如昨。